15.5.2011

Súčasné trendy na slovenskom realitnom trhu

Realitný trh prežíva oživenie na Slovensku i v rámci celej Európy. Návrat boomu z rokov 2005-2008 však nemožno očakávať. Dopyt s ponukou sa na slovenskom realitnom trhu zatiaľ úplne nestretajú.

Dlhodobé trendy

Na vysvetlenie súčasného diania na trhu nehnuteľností treba vziať do úvahy dlhodobé trendy, ktoré ho ovplyvňujú. Realitný trh na Slovensku je pomerne mladý a poznačený vplyvom centrálne riadeného hospodárstva v minulosti. Jeho vývoj sa po búrlivom rozmachu začiatkom 90. rokov upokojil a viac menej odráža ekonomickú situáciu v krajine.

Významný dopytový potenciál na slovenskom trhu s bývaním tvorí vyše 900-tisícová skupina obyvateľov vo veku 25-34 rokov a takmer 800-tisícová skupina obyvateľov vo veku 50-60 rokov. Súčasné demografické trendy, ako je znižujúca sa pôrodnosť a rastúca rozvodovosť, spôsobujú postupné znižovanie početnosti členov domácností a zvýšenie záujmu o menšie byty.

Ďalším z faktorov majúcich vplyv na súčasný realitný trh sú príjmové možnosti záujemcov o nehnuteľnosti. Aktuálna ponuka jednoizbových a dvojizbových bytov je relatívne limitovaná a ceny dostupných nových bytov často vedú záujemcov k rozhodnutiu, že si bývanie skôr prenajímajú, pretože ich príjmové možnosti im neumožňujú nehnuteľnosť kúpiť. Kúpyschopnosť obyvateľov je ovplyvnená aj prístupnosťou úverov na bývanie. Konkurenčný boj medzi bankami prináša klientom výhodnejšie a lacnejšie úvery, ktoré robia nehnuteľnosti dostupnejšími pre širší okruh klientov.

Ponuka a dopyt na trhu s bývaním

Na trhu nehnuteľností pôsobia rôzne faktory (ekonomické, sociálne, legislatívne), ktoré ovplyvňujú predajnosť jednotlivých nehnuteľností s nadväznosťou najmä na nárast pracovných miest a mobilitu obyvateľstva. Situácia na trhu nehnuteľností nie je ideálna a často prevláda ponuka nad dopytom.

Trh so starými bytmi je v súčasnosti pružnejší ako trh s novými bytmi. Majitelia starých bytov sa vedia cenovo skôr prispôsobiť ako developeri pri nových bytoch, kde do tvorby ceny zasahujú často úverové inštitúcie. Záujemca o bývanie takto uprednostní relatívne lacnejší a väčší starší byt pred kúpou drahšieho a menšieho nového bytu. Prevaha ponuky nad dopytom po bytoch však nemusí viesť k výraznému znižovaniu cien bytov. Dôležitú úlohu v tomto smere zohráva aj predstava developera o návratnosti investícií.

Súčasné ceny nehnuteľností na bývanie

Už aj relatívne krátky čas fungovania realitného trhu na Slovensku potvrdil jeho cyklický vývoj. Priemerné ceny nehnuteľností na bývanie pomerne výrazne reagujú na rast ekonomiky, avšak s určitým časovým oneskorením. Rast HDP bol od začiatku roka 2010 sprevádzaný postupným znižovaním poklesu priemerných cien nehnuteľností na bývanie, ktorý sa neskôr zmenil na mierny rast. V ďalších štvrťrokoch možno očakávať len minimálne zmeny vo vývoji priemerných cien domov a bytov v oboch smeroch.

Najbližší vývoj na realitnom trhu

Vývoj realitného trhu bude ovplyvňovať predovšetkým záujem o kúpu bytov a naďalej bude regionálne rozdielny. Výraznejšie pozitívne impulzy možno predpokladať v ekonomicky výkonnejších regiónoch (Bratislavský, Trnavský a Žilinský kraj) a keď sa rast ekonomiky udrží, mali by ich nasledovať aj ďalšie slovenské regióny. Investičné príležitosti v jednotlivých regiónoch Slovenska závisia predovšetkým od ich napojenia na diaľnice. V Košickom a Prešovskom kraji sa pravdepodobne naplno rozbehnú v rokoch 2012-2016. Je však potrebné, aby realitný trh reagoval na potreby trhu práce.